海口下一个价值地标，就在江东起步区CBD中轴上！
海口江东起步区CBD，越来越有活力了！
近日，中国瀚能股份等多家企业签约入驻江东大厦，麦当劳、挪瓦咖啡、CoCo 奶茶、琳琅烘焙等商家CBD首店入驻，起步区CBD焕发蓬勃生机。
作为江东新区率先启动的板块，起步区CBD定位打造全球领先的生态CBD，经过五年多建设，江东大厦等总部大楼相继建成，CBD雏形初现。
如今，一大批离岸贸易、跨境电商、金融等行业企业入驻，江东大厦等江东起步区CBD楼宇已成为企业在海南自贸港投资兴业的主要办公目的地。
01.
海口江东新区
自然生态资源禀赋、产业高度汇聚
海口江东新区是『海居君』最关注的区域，粉丝伙伴一定知道，我们多次提到一个观点：江东新区是海南自贸港价值判定最高的区域之一。
2018年6月3日，海南省委、省政府决定设立海口江东新区，作为展示中国风范、中国气派、中国形象的重要窗口，承接国家战略布局。
公开数据显示，江东新区已有40家世界500强企业落地，成为经济增长的推手，营收由2019年189亿元增长至2022年3116亿元，年均增长155%。
为什么海口江东新区在短短5年时间能获得这么大的成就？从房地产投资及资产配置层面来讲，『海居君』认为江东新区有两个很突出的优势。
海南自由贸易港13个重点园区分布示意图
首先是产业优势，对于海南自贸港13个重点园区来说，江东新区在宏观产业的顶层设计上，与海南自贸港整体的建设方案是高度契合的。
为什么这么说呢？除了江东新区之外，海南自贸港其他重点园区其实都在2018年“4·13”之前就已经存在了相关产业，并形成各自的特点、特色。
而江东新区是在海南自贸港概念出来后，才设立的，相当于结合海南自贸港建设的制度安排和产业战略布局的整体架构，设立的江东新区。
海南自贸港政策制度特征是“零关税、低税率、简税制”“5个自由便利、1个安全有序流动”，首当其冲受益的业态就是贸易和现代服务业。
江东新区以现代服务业和高新技术产业为主，设计的重点产业就是就是贸易类、新型金融类，在产业业态上与海南自贸港建设方案高度契合。
从现实意义来讲，产业契合度越高，可以拥抱海南自贸港政策红利就越广泛，对于投资者来讲，能带来的就业与商业机会就越多。
海口江东新区起步区CBD局部 实景图
其次是江东新区的资源环境优势，它将298平方公里范围内的生态和自然规划到极致。
客观上讲，海南的13个重点园区，都具备生态环境的优势。不过，江东新区之外的园区，生态环境塑造更多的是用创意、设计堆积起小生态。
江东新区体量大，可以在生态环境上施展的空间大。《海口江东新区总体规划》明确提出“蓝绿空间占比稳定在70%以上”，锚固了生态基底。
放眼全球，很少有城市能像江东新区那样，蓝绿空间占比这么高，这就意味着江东新区能充分借助自然的地形地貌和资源禀赋制造大生态系统。
海口江东起步区CBD芙蓉河湿地公园实景图 图源/自贸江东
可见，江东新区不仅生态环境好，而且自贸港产业高度汇聚，这样的地方，就业机会多、商业机会多、赚钱机会多，自然会获得投资者的青睐。
所以，我们看到，海南自贸港目前为止重点引进的全球大型企业、行业龙头企业，大部分都落地在江东新区尤其是江东新区的起步区CBD。
比如两桶油(中石化、中石油)，中国银行、海南银行等金融机构，中国大唐、中国华电、南方电网等能源企业，三大运营商等都在江东布局。
02.
江东起步区CBD
海口产投集团布局中轴要地
江东起步区CBD是江东新区率先启动大规模开发建设的组团，目前起步区CBD土地几乎售罄。
来自海南房地产专业研究机构『至理数据』的报告显示，截止2023年12月22日，起步区CBD共挂牌成交52宗、约52.88万平方米(约793.23亩)土地。
中国银行、中国大唐、中国石化、中国石油、恒力集团、南方电网、京东集团、陕煤集团、中国华电等一批世界500强企业拿地进驻。
海口江东新区起步区CBD企业拿地分布图 制图/海居君
从拿地宗数、拿地规模来看，海口市属国有企业海口产投集团是起步区CBD的摘地领跑者。
“至理数据”报告显示，江东新区起步区CBD以挂牌成交的土地中，海口产投集团旗下企业共摘得其中13宗、合计约64398.08平方米土地。
而且，海口产投集团竞得地块的位置都很不错，尤其是其全资孙公司海口江东城投竞得的10宗地块全部位于江东新区起步区CBD的中轴上。
这10宗地块正在开发建设江东大厦、江东天地。可以说，它们是江东起步区CBD的“脊梁”，承载着起步区CBD乃至整个江东新区的未来。
江东大厦 效果图
江东起步区CBD是江东新区的战略要地，能在这种价值区域的中轴摘得地块，已经彰显了海口产投集团的雄厚实力和强劲的竞争力。
海口产投集团是海口市属国有企业，注册资本80亿元，拥有海口江东新区开发建设有限责任公司、海口保税建设发展有限公司等全资子公司。
海口江东城投隶属海口产投集团，定位自贸港城市综合运营服务商，截止2022年底，参与了68个政府投资基建项目、27个市场化运作项目。
海口产投集团在江东新区开发的主要项目包括江东起步区CBD的江东大厦、江东天地综合体项目，还有炙手可热的安居房项目悦泰居、悦顺居。
03.
江东大厦商务办公集群
无门槛税返政策+带租约销售
每一座城市，都有一条独具价值的中轴线，对于海口江东新区来说，起步区CBD是最富价值的板块之一，CBD中轴上的江东大厦，俨然是江东门户。
江东大厦位于江东新区交通大动脉江东大道、白驹大道的交汇处，周边交通网络发达，可以无缝接驳环岛高铁美兰站/美兰国际机场。
项目总占地约1.93万平方米，总建筑面积约8.94万方，由4栋花园式围合建筑组成，定位集商务办公集群、商业等功能为一体的自贸商务坐标。
江东大厦的负1层、1层及6层为商业，全部由江东城投自持运营，户型建面约37-586㎡，可满足咖啡饮/烘焙/甜品/特色餐饮/便利店等商家入驻需求。
江东大厦2-5层为生态总部商务办公，户型建面约201-506㎡，适合金融业、贸易业、专业服务业(含技术服务、商务服务)等行业企业入驻，将其作为在海南自贸港投资兴业的“城市封面级”办公载体。
江东大厦 分楼层平面图
江东大厦 分楼层平面图
深耕海南商办市场多年，『海居君』认为江东大厦有2个价值点，值得企业与投资者关注。
第一个价值点是江东大厦的产业扶持政策，这对投资江东大厦的自用客户来说，红利很大。
说实在的，海南自贸港的重点园区都有一定的产业扶持政策，比如生态软件园、复兴城互联网信息产业园，纳税达到一定起始规模可享受税返。
但是，江东大厦的产业扶持奖励政策是有梯度、无门槛的，只要符合金融类、贸易类、现代服务业，而且是一般纳税人就可以享受税返政策。
比如，入驻江东大厦的企业年度营业收入1亿元以下，不设下限，扶持奖励比例为营业收入的1%(平衡上限是企业地方财力贡献的60%)。
给大家举个例子，一般纳税人缴纳增值税100万元，大概可获得19万元-24万元的税返奖励。
第二个价值点是江东大厦的带租约销售政策，这个政策对普通购房者或者寻求固定资产配置机会的投资者来说，也是特有的置业红利。
江东大厦带租约销售的初始租期都是3-5年，上限是8年，购房者在江东大厦购置办公产品后，基本上不用操心写字楼后期出租的事情。
据『海居君』分析，江东大厦将有一批固定办公群体，比如江东新区管理局这样的政府部门，还有海口产投集团及旗下子公司、项目公司等单位。
江东大厦带租约销售，后期出租基本上会面向上述稳定的部门及单位，它们本身就带有官方性质，一般来讲，租期满后会续租，持续在那里办公。
这样一来，江东大厦带租约销售的租约稳定性和含金量都很高，只要海南自贸港、江东新区持续推进，租约的可持续性就有很好的保障。
江东大厦 效果图
如今，中国瀚能股份等多家企业签约入驻江东大厦，江东新区管理局、海口产投集团、江东开发公司、江东城投等已经确定将进驻江东大厦。
近万方体量商业，也已经吸引了麦当劳、挪瓦咖啡、琳琅烘焙等商家入驻，满足入驻江东大厦企业在经营过程中所需的商务接待、员工日常需求。
江东大厦，占位海南自贸港产业布局的战略要地，加上无门槛、有阶梯的产业扶持政策，及带租约销售策略，这是千载难逢的投资时机。
海口下一个价值地标，就在江东起步区CBD中轴上！
