博鳌金湾项目位于博鳌镇黄金地段。陈标志/摄
海南“超级文旅地产大盘”——博鳌金湾项目分拆，将是融创在海南从“规模化”向“精细化”转变的开始。
中房报记者 陈标志 海南报道
9月15日晚间，融创中国发布公告称，基于目标项目开发现状及本集团与合作方各自的发展规划，本集团及合作方拟调整目标项目的合作模式，对目标项目进行分拆开发。
上述目标项目，即位于海南省琼海市博鳌滨海旅游度假区的“超级文旅大盘”——博鳌金湾项目（也称“融创金成·博鳌金湾”等），项目占地面积为2470余亩，由琼海华悦实业有限公司、海南和融房地产开发有限公司（以下分别简称为“琼海华悦”“海南和融”）作为开发主体开发建设。
上述公告所称的“分拆开发”，通俗地讲就是“分家”：各方通过股权转让等方式，实现项目公司一（琼海华悦）100%股权均由融创中国直接或间接持有；项目公司二（海南和融）100%股权却归合作方直接或间接持有。
记者了解到，上述所称的“合作方”，其部分股权最终实益拥有人为绿地控股。
融创方面相关人士9月16日回应中国房地产报记者称，博鳌金湾项目分拆开发，实际上是企业发展的一种战略调整，于融创而言，其在海南业务从“规模化”向“精细化”转变，对企业是件好事。
2000亩“超级大盘”将分拆
博鳌金湾项目售楼处。陈标志/摄
“项目总占地2600亩，总建筑面积170万平方米，容积率仅为1.0，绿化率约为45%。区域环境全亚洲独一无二，天然形成2.2公里优质海岸线，可以与马尔代夫数千米浅坡沙滩相媲美。”
这是海南“超级文旅地产大盘”——博鳌金湾项目在网上的“词条名片”。博鳌金湾项目又名“融创金成·博鳌金湾”等，其位于海南省琼海市博鳌滨海景观大道8号。据公开资料显示，博鳌金湾首期开盘时间为2011年12月。
9月15日晚间，随着融创中国的一则公告，这个位于博鳌黄金地段、持续开发10余年的海南“超级文旅地产大盘”将彻底“分家”。
融创中国在《须予披露交易》公告称，基于目标项目开发现状及本集团与合作方各自的发展规划，本集团及合作方拟调整目标项目的合作模式，对目标项目进行分拆开发。
公告称，于2023年9月15日，海南融创、合作方、平台公司及项目公司订立了股权转让框架协议。根据股权转让框架协议，各方通过股权转让等方式，实现融创中国通过项目公司一（琼海华悦）及合作方通过项目公司二（海南和融）分别独立开发目标项目相应的地块。
公告称，经考虑本集团、合作方、平台公司及项目公司之间的股权差额款及债权债务冲抵后，最终合作方应向海南融创支付差额款项为1723万元人民币（以下同）。
记者了解到，博鳌金湾项目位于博鳌亚洲论坛永久会址所在地的博鳌镇，由琼海华悦、海南和融两项目公司为主体开发建设。
据上述公告披露，博鳌金湾项目占地2471.24亩，其中琼海华悦所开发的项目占地1496.73亩，海南和融占地974.51亩。
琼海华悦已开发计容面积51.67万平方米（已全部交付）、未开发计容面积49.02万平方米；海南和融已开发计容面积37.7万平方米（其中已交付面积22.92万平方米），未开发计容面积26.36万平方米。
合作方“大股东”为绿地控股
博鳌金湾项目为融创与合作方在海南合作开发建设的房地产项目，融创及合作方分别透过平台公司持有目标项目50%权益。
据了解，合作方包括广西建工集团有限责任公司、浙江亿源投资有限公司及杭州金建实业有限公司，这3家企业股权占比分别为50%、39%和11%。而大股东广西建工的最终实益拥有人为绿地控股集团有限公司。
根据双方的股权转让框架协议，海南融创同意从合作方受让平台公司一（杭州禾明投资有限公司）的50%权益；海南融创同意向合作方出让其于平台公司二（杭州融悦投资有限公司）和平台公司三（浙江悦成投资有限公司）持有的50%权益。
关于转让价款方面，各方根据截至今年7月31日项目公司的财务状况、项目地块的已开发情况及未开发地块面积及未来销售货值等，一致同意项目公司琼海华悦100%股权价值为24.5185亿元及项目公司海南和融100%股权价值为17.1219亿元。
交易事项下的股权转让完成后，海南融创将间接持有琼海华悦100%股权，合作方将间接持有海南和融100%股权。为此，海南融创应向合作方支付股权差额款项3.6983亿元。
但考虑到彼此之间的股权差额款及债权债务冲抵后，最终合作方应向海南融创支付差额款项1723万元转让价款。
融创从“规模化”到“精细化”
融创中国方面认为，博鳌金湾项目分拆是彼此发展计划的需要，通过重组的方式实现该项目进行分拆。
记者了解到，融创与绿地“分家”后，彼此通过各自的项目公司分别独立开发博鳌金湾项目的相应地块。
融创方面认为，通过交易事项，各方将对各自之间及对金融机构的债权债务进行清算及冲抵，有利于解决目标项目目前的债务问题，有助于融创方面集中资源专注其项目公司持有的地块进行后续开发建设，推进项目经营恢复正常。
据了解，融创也是通过其“传统”的操作模式——“收并购”而进驻海南。早在2015年，融创通过收购的方式，获得海南东部市县——万宁市的日月湾项目，这也是融创扎根海南的第一站。
2016年，融创收购了博鳌金湾项目。之后，融创在海南的项目遍布海口、三亚、陵水等房地产开发热点区域。有数据显示，截至2018年底，融创在海南的土地储备近400万平方米，可销售面积超过400万平方米。
但从2018年开始，受“环保风暴”及海南“全域限购”等因素影响，融创与其他房企一样，在海南的房地产开发受挫，业绩开始“走下坡路”，融创海南区域公司也因业绩逐年下滑而降格为城市公司。
针对此次博鳌金湾项目的“分拆”，多名不愿具名的融创方面人士向中国房地产报记者表示，项目分拆也是意料之中的事情，这个项目也存在一些亟待解决的问题，“时间还是拖得长了一点。”
“目前，融创在海南的项目本身也不算多了，博鳌金湾项目这样分拆，对多方都是更有利的事。”上述人士告诉记者，融创在海南，此前一直想要走“规模扩大化”的路子，但在当前房地产大环境下，更需要转型走“精细化”的路子。
针对记者的采访，绿地方面未对此次博鳌金湾项目分拆进行置评。
