【开篇先说大实话】

最近后台很多粉丝问我："人民西路那个保利六合能不能买？"今天我就带着专业相机和测距仪，把这个项目的里里外外摸了个透。

▶ 地理位置真香警告

项目就在市体育馆地铁站A口30米！实测从小区大门到进站闸机只要2分钟。要知道在昆明主城区，这种真正意义上的地铁上盖物业一只手数得过来。

▶ 周边配套肉眼可见

我用脚步丈量了周边：
• 步行5分钟到沃尔玛
• 10分钟走到篆新农贸市场
• 3公里范围内三甲医院扎堆
这种成熟度，在昆明新房里确实罕见。

【户型深度解析】

重点说说两个主力户型，直接上实拍图：

A1户型 42.45㎡
• 真正的全明户型
• 厨房带窗户（样板间实拍）
• 卫生间干湿分离

A2户型 44.65㎡
• 客厅面宽达3.6米
• 预留洗衣机位
• 飘窗可改造为榻榻米

【精装细节放大看】

随机抽查了几处装修：
• 厨房配老板油烟机
• 卫生间用箭牌马桶
• 地面铺仿大理石瓷砖
说实话，比预期要好。

【适合这三类人】

经过全天蹲点观察，我觉得特别适合：
1. 单身贵族：总价低+地铁通勤+周边外卖选择多
2. 养老家庭：下楼就是社区健身区，就医买菜都方便
3. 长线投资者：租金回报率预估能到4.5%左右

【你需要知道的】

• 物业是保利自家团队，1.38元/㎡的价格很良心
• 5.8的容积率确实偏高，但42%绿化率扳回一城
• 40年产权问题要结合自身需求考虑

最后说句掏心窝的话：如果是冲着学区来的可能要失望，但要是想找昆明二环内性价比高的地铁小户型，这个项目值得现场看看。

一、意外发现的宝藏盘

上周去穿金路办事，偶然看到围挡后面露出的坡屋顶建筑群，绕到正门才发现是云润天阳的洋房区。作为从业8年的房产老炮，我立刻嗅到了这个盘的特殊性——主城三环内65%绿化率的纯洋房社区，在昆明几乎是绝版货。

二、现场看到的三大惊喜

1. 地段比想象中方便

项目就在穿金路中段，实测15分钟车程直达同德广场。最让我意外的是背后有条小路能抄近道去世博园，早晚高峰比走主干道省时。

2. 现房实景超出预期

虽然2016年就交付，但维护得相当好。特别是中央景观带的乔木都已长到五六层楼高，下午4点去看房时，阳光透过树影斑驳洒在石板路上，瞬间理解了什么叫时间滋养的社区。

3. 户型藏着小心机

重点看了151㎡的K户型：

• 6.8米横厅连通景观阳台
• 北向多功能房可改保姆间或书房
• 主卧套间竟有双衣帽间设计

三、适合哪类购房者？

经过和业主闲聊，发现住这里的三种典型家庭：

1. 二胎改善家庭：看中户户朝南+社区人车分流
2. 退休教师/医生：偏爱步行可达的老年大学和医院
3. 本地企业主：310㎡的复式洋房带独立会客厅

四、你可能不知道的细节

从工程部朋友那挖到些干货：

五、对比周边竞品

和隔壁某知名盘对比后发现：

• √ 得房率高出8%-12%（赠送露台和花池）
• √ 物业费仅1.5元/㎡（同品质盘普遍2.2+）
• × 商业配套需依赖周边（自持商业还在招商）

六、我的真诚建议

如果符合以下条件，建议重点考虑：

• 孩子在盘龙区重点中小学就读
• 工作半径覆盖北京路沿线
• 想要现房即买即住
• 注重社区静谧感胜过繁华度

最后说句掏心窝的话：在昆明主城，容积率2.5以下的纯洋房社区，卖一套少一套了。

一、先泼冷水：这3类人别凑热闹

昨天顶着大太阳去踩盘，发现售楼部里三类人特别多：在昆明主城上班的年轻夫妻、周边县市想让孩子读好学校的家长、本地做小生意的老板。但我要说句实话——

• 追求超低价的刚需慎入（均价9500+的精装房）
• 着急今年入学的别考虑（划片学校还没最终确认）
• 讨厌商业嘈杂的改善客要三思（楼下就是9万方商场）

二、真香预警：我被这些细节打动了

作为看过昆明上百个楼盘的老编辑，这三个点确实让我眼前一亮：

1. 精装修不玩套路

样板间敢把墙面刨开给你看，电线套管都是阻燃材质。地暖分水器用的曼瑞德，比某些市区盘良心。

2. 商业体量够硬核

9万方的自持商场（不是那种卖完就跑的开发商），星巴克、海底捞这些牌子已经确定入驻。晚上十点我在工地外蹲点，还真有保安巡逻。

3. 户型设计很滇派

尤其这个112平三房，居然做了双卫！主卧开间3米6，放得下2米大床+婴儿床。更绝的是生活阳台藏在厨房后面，晒衣服不会让客人看见。

三、独家情报：销售不会告诉你的5件事

1. 物业费包含公共区域水电费（很多楼盘要另收）
2. 2023年会新开公交专线到太平新城
3. 128平户型的飘窗可以全砸掉（已验证）
4. 工地开放日能进自己买的房子验房
5. 对面规划有社区医院（但三甲还得去市区）

四、真诚建议：这样买不吃亏

如果你符合以下特征，建议周末去实地看看：

• 在安宁或太平上班的自住家庭
• 昆明主城想买第二套的投资客（总价100万左右）
• 准备接老人来养老的改善群体

最后提醒：别被售楼部的音乐洗脑，带着我这篇攻略去，重点看消防通道宽度和电梯品牌。有其他问题评论区见，我知道的都会回复。