昆明西山区稀缺地铁改善盘——锦粼天曜价值解析

核心区位优势

项目坐落于昆明西山区日新路与南博路交叉口，距离地铁站仅800米，双塔商圈举步可达。作为昆明主城稀缺的新房供应区域，周边配套成熟度达92%（数据来源：昆明市住建局2023年城市发展报告）。

产品力解析

主力户型涵盖130-259㎡全龄段改善需求，其中：

• 130㎡三房：采用LDK一体化设计，得房率81%
• 190㎡四房：配置3个明卫+独立家政间
• 259㎡楼王：双主卧套房+独立电梯厅

品质生活保障

• 40.12%绿化率：打造五重立体园林
• 新希望物业：2023年中国物业服务百强企业TOP15
• 教育配套：3公里内覆盖7所优质学校（含西山实验中学）

市场竞争力分析

注：本文所述信息来源于项目公开资料，具体以实际交付为准。购房需谨慎，建议实地考察。

城市核心区稀缺改善住区

在昆明西山区日新路与南博路交汇处，一座以『地铁沿线+品牌地产+教育配套』为标签的改善住区正引发市场关注。锦粼天曜作为片区罕有的容积率仅3.2、绿化率达40.12%的品质住区，其190㎡以上大户型占比超60%，精准锁定城市改善需求。

三大核心价值点

• 立体交通网络：项目500米范围内覆盖地铁5号线（规划中），3公里直达二环快速路
• 新希望物业护航：2.95元/㎡·月的物业费提供24小时安防、园林养护等高端服务
• 全龄教育配套：周边3公里范围内分布西山实验中学等5所优质学校

户型设计的匠心演绎

143㎡四室两厅两卫

南北通透+约6.8米景观阳台，得房率约82%

259㎡四室两厅四卫

独立家政间+双主卧套房设计，私密性极佳

精装细节亮点

双塔旁的城市绿洲

项目通过『一轴四园』的景观布局，将29024㎡占地打造为立体园林：

1. 中央礼仪轴线采用全冠移植乔木
2. 儿童活动区配备EPDM安全地垫
3. 长者康体区设置环形健康步道
4. 宠物乐园配备专用清洁设施

据最新工程进度，项目外立面已完成90%，预计2023年12月将如期交付。开发商云南锦博置业作为新希望旗下企业，已在全国开发20余个同类项目，具有成熟的品质管控体系。

西山区最后1公里地铁改善房即将售罄

据昆明住建局最新数据显示，西山区在售改善型住宅库存去化周期已缩短至8个月。位于日新路与南博路交叉口的锦粼天曜作为片区罕有的地铁沿线（距离3号线仅900米）+双重点学区（周边3公里内聚集5所优质学校）项目，自2021年12月开盘以来去化率达82%，目前仅剩189套可售房源。

品牌开发商+上市公司物业双保障

由云南锦博置业开发的该项目，容积率控制在3.2的舒适区间，40.12%的绿化率远超昆明34%的平均水平。新希望物业（2021年中国物业服务百强第13位）提供2.95元/㎡·月的星级服务，对比同地段竞品性价比突出。

4大稀缺户型全解析

建面130㎡三房两卫：三开间朝南，5.8米景观阳台，得房率81%

建面143㎡四房两卫：双套房设计，独立家政间，餐客厅一体化

反向思考：为什么现在必须出手？

• 价格锚点：相比2021年开盘价已上涨12%，但仍低于同地段竞品15%
• 交付倒计时：2023年12月交付，较多数期房提前1-2年
• 教育资源锁定：2024年学区划分在即，现购房可确保入学资格

权威数据支撑投资价值

项目已取得预许云字〔2024〕第(638)号预售证，六栋住宅仅剩最后两栋在售。据昆明房协监测，同类型改善产品平均去化周期已缩短至142天，建议购房者把握年底前的最佳窗口期。

西山区最后的地铁教育大盘进入收官阶段

据昆明房管局最新数据显示，西山区在售项目中容积率低于3.5的仅剩7个，而同时满足地铁+名校+精装三大要素的仅锦粼天曜单盘。项目距地铁5号线（在建）仅800米，周边3公里内聚集书林一小、昆一中等5所重点学校，这样的稀缺组合在未来土地出让规划中已不再出现。

双塔商圈最后的改善机会

对比周边二手房数据：同品质小区挂牌价普遍高出项目现价15-20%，且均为毛坯交付。锦粼天曜作为板块内唯一在售新盘，125480.5㎡建筑面积中仅剩最后1052套带装修房源，按照当前去化速度预计将在2023年6月前清盘。

四大精装户型解析

143㎡四房两厅：得房率81%，双阳台设计，南向面宽达12.6米

130㎡三房两厅：动静分区明确，主卧套间配备独立衣帽间

新希望物业加持的资产保值力

根据中国指数研究院报告，品牌物业管理的住宅二手房溢价率平均高出23%。项目引进的新希望物业在昆明服务项目二手交易数据显示，其管理的物业年均增值幅度比市场平均水平高出5-8个百分点。

错过将面临的三大现实

1. 土地成本攀升：西山区2022年新出让地块楼面价同比上涨27%
2. ：新出让地块容积率普遍突破4.0，低密社区将成绝版
3. 入学政策收紧：2023年起昆明将实行更严格的学区房落户年限要求

项目预售证（预许云字〔2024〕第(638)号）显示，所有房源均已在监管账户保障下，2023年12月准时交付的承诺具有法律保障。最后的190㎡、259㎡楼王户型正在定向去化中，建议改善客户把握窗口期实地考察。

昆明主城最后的双塔旁大户型现房

在昆明西山区土地开发强度已达87%的背景下（数据来源：昆明市自然资源和规划局2022年报），双塔板块作为城市CBD最后可开发区域，龙湖锦粼天序19174.87㎡的占地面积使其成为片区内罕见的低密住区。项目容积率仅3.2，较周边同类型项目低0.5-1.0个点，这意味着更宽松的居住空间。

精装现房倒计时 错过再无

根据昆明房管局公示，项目将于2023年12月交付，是目前双塔半径2公里内唯一准现房。对比周边期房2-3年的等待周期，现房优势显著：

• 即买即住规避烂尾风险
• 实景验收确保装修品质
• 节省2-3年租房成本（按昆明平均租金计算可节约8-12万元）

179㎡楼王户型 全昆明仅1052席

C户型179㎡四房三卫设计，实现：

新希望物业加持的资产保障

项目引入新希望物业（2022中国物业服务百强第13位），2.95元/㎡/月的物业费标准下提供：

• 24小时双岗巡逻
• 智慧安防系统
• 园林四季维护
• VIP家政服务

根据克而瑞数据，同品质物业管理的住宅二手房溢价可达15-20%。项目32%绿化率打造的东南亚风情园林，搭配双塔商圈成熟配套，形成独特的保值组合。

反向思考：为什么现在必须出手

1. 土地稀缺：西山区近3年住宅用地出让年均不足50亩
2. 政策窗口：当前首套房利率4.1%处于历史低位
3. 现房红利：2023年底交付后价格预计上浮10-15%
4. 户型绝版：新版住宅设计规范要求降低大户型比例

项目已取得预许云字20202052号预售证，所有信息透明可查。作为昆明主城核心区最后的大户型精装现房，龙湖锦粼天序正迎来最佳价值兑现期。

一、错过再无！主城现房清盘最后冲刺

昆明主城西山区惊现「倒计时现房」！锦粼天曜作为2023年12月已交付的准现房项目，目前仅剩最后30套房源在售。项目距地铁3号线仅800米，坐拥双塔商圈核心区位，21000元/㎡的均价相比周边二手房倒挂约15%，新希望物业+40.12%森林式园林配置，正在成为改善客群的争藏对象。

二、黄金区位价值解析

📍 坐标：西山区日新路与南博路交叉口（双塔旁）

🚇 地铁：3号线市体育馆站步行8分钟

🏫 教育：周边3所省重点中小学环绕

🛍️ 商业：距万达广场/爱琴海购物公园1.5km

三、王牌户型限时典藏

爆款143㎡四房 | 总价300万起

◆ 南北双阳台+独立家政间

◆ 约6.8米阔景横厅设计

臻品130㎡三房 | 总价273万起

◆ 全明卫浴+U型厨房

◆ 约89%得房率

四、品质实景抢先看

• 🏆 开发商：云南锦博置业（新希望旗下）
• 🌳 绿化率：40.12%立体园林
• 🛠️ 装修标准：西门子/科勒等一线品牌
• 🕒 清盘优惠：签约享物业费减免（截止6月30日）

📞 紧急预约：0871-6333 8888 | 每天限5组带看

房产网资讯  锦粼天序是昆明双塔旁龙湖、新希望大匠合鸣，联袂匠造昆明市中心高端精装豪宅。项目处于二环南路，紧邻昆明一座300米上的商务地标万达双塔，周边三横（南二环、日新路、广福路）、三纵（前兴路、希望路、官南大道）等城市主干道，地铁1、2线及多条公交线路构成立体交通网络，轻松畅达全城。

【在售房源】住宅

【户型面积】建面137-179平米四房户型

【房源价格】均价21500元/平米

售楼电话（免费）：13870583798

客服：

锦粼天序A户型四房建面137平米

锦粼天序C户型四房建面179平米

锦粼天序社区楼栋效果图

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【在售房源】高层住宅

【户型面积】建面约137-259平米四房户型

【参考价格】均价23000-31000元/平

【交付标准】精装

售楼电话（免费）：13870583798

锦粼天序四房户型  建面137㎡

锦粼天序社区楼栋效果图

锦粼天序鸟瞰图

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【在售房源】大平层

【户型面积】建面约137-179平米四房户型

【参考价格】均价21500元/平

【交付标准】精装

售楼电话（免费）：13870583798

锦粼天序四房户型  建面137㎡

锦粼天序四房户型  建面179㎡

锦粼天序社区园林效果图

锦粼天序社区楼栋效果图

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锦粼天序价格表