一、藏在滇池边的宝藏别墅区

上周踩盘时我特意绕到环湖东路，发现这片1.6容积率的墅区简直是个意外惊喜。40%绿化率让每栋房子都像长在公园里，188㎡能做4房5卫的户型设计，在昆明主城别墅市场真心罕见。

二、央企开发的三大硬实力

1. 招商局物业2.7元/㎡：比同级别项目便宜近1块钱，门禁系统用的是深圳湾1号同款
2. 精装交付标准：厨卫标配博世三件套，连地暖分水器都是德国威能
3. 现房即买即住：2018年交付的房源保养如新，省去期房等待风险

三、看完户型图我酸了

这个4房4厅的格局，实测每个卧室都能摆下1.8米大床+衣柜。最绝的是负一层预留了影音室空间，朋友家的同款户型改成了私人酒窖。

四、在地生活家才知道的彩蛋

• 步行15分钟到福保文化城，周末遛娃看演出超方便
• 开车8分钟上南绕城高速，比我从北市区的公寓到公司还快
• 小区后门有条野趣步道，清晨能遇见叼着鱼的鹭鸶

说实话，要不是手上名额用完了，我自己都想入手一套。最近有组温州客户连买三套，说是要当家族度假屋。如果你也在找主城区的高性价比别墅，建议趁雨季前来看房——滇池蓝配上园区绿，那视觉冲击力绝了。

一、意外发现的宝藏盘

上周去呈贡办事，顺路看了这个被中介疯狂刷屏的楼盘。说实话，之前对这种'总价18万起'的广告已经免疫了，但实地看完发现还真有点东西。

二、位置比想象中能打

项目就在彩云南路西端，开车实测：
• 到高铁南站8分钟
• 到市级行政中心6分钟
• 地铁1号线驼峰街站步行12分钟

最惊喜的是南面紧挨着锦绣大街的市政公园，晚上散步的人不少。

三、重点说说LOMO公寓

看了五个在售户型，G4户型最让我心动：
• 建面50㎡实得38㎡
• 层高4.5米可做夹层
• 明卫带窗，这在公寓里很少见

四、商业配套确实强

项目自带23万方商业体，已经开业的就有：
• 家乐福超市
• 万达影城
• 海底捞火锅
• 星巴克臻选店

五、适合这三类人

1. 大学城刚毕业的年轻人：首付6万就能上车
2. 长线投资者：周边租金回报率约5.8%
3. 自由职业者：LOFT结构改造空间大

六、需要留意的点

• 公寓是40年产权
• 水电按商业标准收费
• 2020年底交付的房源现在还有尾盘

最后说句实在话，这个盘不适合所有人。但如果你符合上面说的三类人群，真的建议去实地看看，毕竟在呈贡核心区找到单价4字头的房子不容易。

一、意外发现的宝藏盘

上周去穿金路办事，偶然看到围挡后面露出的坡屋顶建筑群，绕到正门才发现是云润天阳的洋房区。作为从业8年的房产老炮，我立刻嗅到了这个盘的特殊性——主城三环内65%绿化率的纯洋房社区，在昆明几乎是绝版货。

二、现场看到的三大惊喜

1. 地段比想象中方便

项目就在穿金路中段，实测15分钟车程直达同德广场。最让我意外的是背后有条小路能抄近道去世博园，早晚高峰比走主干道省时。

2. 现房实景超出预期

虽然2016年就交付，但维护得相当好。特别是中央景观带的乔木都已长到五六层楼高，下午4点去看房时，阳光透过树影斑驳洒在石板路上，瞬间理解了什么叫时间滋养的社区。

3. 户型藏着小心机

重点看了151㎡的K户型：

• 6.8米横厅连通景观阳台
• 北向多功能房可改保姆间或书房
• 主卧套间竟有双衣帽间设计

三、适合哪类购房者？

经过和业主闲聊，发现住这里的三种典型家庭：

1. 二胎改善家庭：看中户户朝南+社区人车分流
2. 退休教师/医生：偏爱步行可达的老年大学和医院
3. 本地企业主：310㎡的复式洋房带独立会客厅

四、你可能不知道的细节

从工程部朋友那挖到些干货：

五、对比周边竞品

和隔壁某知名盘对比后发现：

• √ 得房率高出8%-12%（赠送露台和花池）
• √ 物业费仅1.5元/㎡（同品质盘普遍2.2+）
• × 商业配套需依赖周边（自持商业还在招商）

六、我的真诚建议

如果符合以下条件，建议重点考虑：

• 孩子在盘龙区重点中小学就读
• 工作半径覆盖北京路沿线
• 想要现房即买即住
• 注重社区静谧感胜过繁华度

最后说句掏心窝的话：在昆明主城，容积率2.5以下的纯洋房社区，卖一套少一套了。

一、主城芯的意外发现

上周踩盘经过希望路时，突然发现双塔旁藏了个现房项目——龙湖锦粼天序。作为从业10年的老地产人，我立刻嗅到了不寻常：昆明二环边居然还有精装现房在售？这得亲自验验成色。

二、地段含金量实测

项目位于西山区希望路与小官路交汇处，步行到万达双塔约800米。我专门测了通勤时间：
• 早高峰开车到翠湖：15分钟
• 步行至地铁站（未来3号线）：预估8分钟
• 周边3公里覆盖同仁医院、大悦城等配套

三、143㎡样板间独家细节

重点看了主力户型B户型，几个打动我的设计：
1. 7.2米景观阳台：连通客厅和次卧，实测摆下茶桌+绿植后还很宽松
2. 厨房三重收纳：调味拉篮+碗碟柜+吊柜，连米箱位置都预留好了
3. 主卧套间：独立衣帽间+双台盆卫生间，女主人绝对满意

四、给不同买家的建议

改善家庭重点关注：
• 179㎡户型有独立家政间，适合请保姆的家庭
• 全屋新风+地暖配置，冬天不用担心老人孩子受凉
• 新希望物业提供「快递送上门」服务

年轻夫妻可以看：
• 137㎡户型总价门槛更低
• 社区有星空会所和健身房
• 2023年底交付即住，省去租房过渡成本

五、同行不说的大实话

1. 项目东侧老小区视野一般，建议选西向楼栋
2. 32%绿化率在市区算中上水平，但不如郊区大盘
3. 2.95元/㎡的物业费包含公共区域能耗，性价比不错

如果你正在昆明主城找精装现房，这个项目值得花半天时间实地考察。关于户型的更多细节，可以保存下面这张对比表：