一、这个盘到底适合谁？

先上结论：适合这三类人——

• 南市区工作的中产家庭：广福路沿线上班的，不想住老破小想换房的
• 重视学区的家长：项目自带幼儿园，周边有多所优质中小学
• 追求品质的改善客群：天铂系是红星最高端产品线，比同地段楼盘品质高半档

二、地段实探：是真方便还是画大饼？

实测发现：

• 交通：广福路+昌宏路双主干道，自驾方便。但早晚高峰还是会堵
• 商业：对面就是海伦城市广场，3公里内有万达广场，吃喝不愁
• 医疗：最近的医院是官渡区人民医院，开车10分钟

三、户型解析：89㎡竟能做三房？

亮点户型：

• 89㎡小三房：适合首置刚需，客厅开间3.6米，主卧带飘窗
• 108㎡三房：双卫设计，U型厨房，适合二胎家庭
• 117㎡三房：主卧套房设计，客厅连通6米大阳台

四、实景对比：开发商宣传有没有水分？

现场看到：

• 绿化：40%绿化率不虚，乔木灌木搭配有层次
• 儿童区：游乐设施齐全，地面是软胶垫
• 楼间距：部分楼栋稍密，建议选靠中庭的单元

五、值不值得买？

适合就值：

• 自住：南市区上班族可以重点考虑，比周边二手房新
• 投资：周边竞品多，升值空间要看后续商业配套落地
• 注意：目前是现房，建议实地看采光和噪音

最后提醒：买房是大事，一定要亲自看房对比！

城市核心区稀缺改善住区

在昆明西山区日新路与南博路交汇处，一座以『地铁沿线+品牌地产+教育配套』为标签的改善住区正引发市场关注。锦粼天曜作为片区罕有的容积率仅3.2、绿化率达40.12%的品质住区，其190㎡以上大户型占比超60%，精准锁定城市改善需求。

三大核心价值点

• 立体交通网络：项目500米范围内覆盖地铁5号线（规划中），3公里直达二环快速路
• 新希望物业护航：2.95元/㎡·月的物业费提供24小时安防、园林养护等高端服务
• 全龄教育配套：周边3公里范围内分布西山实验中学等5所优质学校

户型设计的匠心演绎

143㎡四室两厅两卫

南北通透+约6.8米景观阳台，得房率约82%

259㎡四室两厅四卫

独立家政间+双主卧套房设计，私密性极佳

精装细节亮点

双塔旁的城市绿洲

项目通过『一轴四园』的景观布局，将29024㎡占地打造为立体园林：

1. 中央礼仪轴线采用全冠移植乔木
2. 儿童活动区配备EPDM安全地垫
3. 长者康体区设置环形健康步道
4. 宠物乐园配备专用清洁设施

据最新工程进度，项目外立面已完成90%，预计2023年12月将如期交付。开发商云南锦博置业作为新希望旗下企业，已在全国开发20余个同类项目，具有成熟的品质管控体系。

昆明主城最后的价值洼地 官渡区改善首选

随着昆明城市发展，官渡区作为连接主城与呈贡新城的枢纽地带，土地资源日益稀缺。俊发湾流海雄踞广福路与星耀路交汇处（官渡区政府旁），占据城市发展黄金轴线，项目周边已形成成熟生活圈。

▍核心数据解读

• 容积率2.9：低于同区域多数项目，居住舒适度高
• 38%绿化率：社区园林由俊发物业专业维护
• 1.5元/㎡·月物业费：低于同档次楼盘平均水平
• 2020年已交付：现房销售，即买即住零风险

四款改善户型解析 满足不同家庭需求

A3户型 148.1㎡
四室两厅双卫 | 总价约244万
南北通透+双阳台设计

B户型 178㎡
四室两厅三卫 | 总价约293万
主卧套房+独立家政间

▍户型亮点

1. 全系户型做到动静分区，最小110㎡三房也保证双卫配置
2. 主力148㎡户型得房率超80%，飘窗全赠送
3. 178㎡楼王户型配置独立电梯厅，私密性极佳

醇熟配套加持 生活无忧

项目由云南本土龙头房企俊发集团旗下金色之源地产开发，物业采用俊发自持的国家一级资质物业，曾获"中国物业服务百强企业"称号。

置业建议

当前昆明改善型住房需求持续增长，官渡区作为价格洼地，未来升值空间明确。俊发湾流海作为区域内少有的现房大盘，特别适合：

• 二胎/三代同堂的改善家庭
• 注重学区和生活便利性的购房者
• 偏好低密度社区的品质居住需求

项目剩余房源主要集中在148㎡四房户型，建议优先考虑中高楼层房源，视野和采光更佳。

北市区黄金位置 生活便利不用愁

新时代广场位于红云路与盘江西路交叉口，这里是北市区最成熟的生活圈。出门就是超市、菜场，步行10分钟到爱琴海购物中心，生活特别方便。

周边有好几所学校，孩子上学不用跑远路。公交线路多，去哪都方便。

绿城物业把关 住得安心

小区由绿城物业负责管理，24小时保安巡逻。45%的绿化率，就像住在公园里。老人可以散步锻炼，孩子有地方玩耍。

物业费2.6元/㎡，在北市区算很实惠的。

户型方正实用 三代同堂正合适

122㎡三房两卫户型，主卧带独立卫生间。客厅宽敞明亮，厨房连着生活阳台，做饭晾衣服都方便。

112㎡的四房设计更适合三代同堂。上下两层，动静分离，互不干扰。

配套齐全 生活无忧

项目自带商业街区和超市，还有爱琴海购物中心。看病有医院，散步有盘龙江，买菜有农贸市场，生活所需一应俱全。

房子2018年就交付了，现在买可以直接入住，省去等待时间。

实地看房更重要

建议您抽空去现场看看。户型到底合不合适，周边环境好不好，自己看了最清楚。

售楼部在红云路与盘江西路交叉口，找起来很方便。

一、什么样的家庭适合买这个别墅？

1. 二孩/三代同堂家庭
160㎡四层叠墅，6个卫生间设计。老人住一层，孩子住二层，互不干扰。地下室改造成家庭影院正合适。

2. 滇池周边工作的高管
广福路直达滇池度假区，开车15分钟到公园1903。西山区企业主下班回家不堵车。

3. 追求私密性的改善客
1.26容积率是什么概念？相当于每户独占800㎡绿地空间，比普通小区安静3倍。

二、买别墅最该关注什么？

① 空间实用性
这个户型把160㎡玩出花：一层老人房带独立卫浴，二层儿童房有学习区，夹层还能改茶室。

② 社区纯粹性
整个小区只有1307户，全墅区配置。不像某些混搭小区，别墅业主还要和高层共享配套。

③ 保值硬指标
中铁开发+40%绿化率+70年产权，西山区这类产品卖一套少一套。

三、比周边项目强在哪？

✓ 真低密
对比周边2.0容积率小区，这里楼间距多出1.5倍，阳光能晒进地下室。

✓ 现房优势
2020年就交付的实景现房，不用像买期房那样担心减配问题。

✓ 生活便利
步行10分钟到金地商置广场，开车5分钟上南绕城高速。别墅区里难得的地理位置。

四、实地看房小贴士

1. 重点看B1层防潮处理，昆明雨季地下室容易返潮
2. 测试夹层楼板隔音效果
3. 观察庭院树木是否为全冠移植（直接影响绿化效果）
4. 询问物业是否有别墅专属服务团队

小提醒：别墅装修预算建议按房价20%准备，毛坯交付能按自己喜好打造。

昆明西山区稀缺地铁改善盘——锦粼天曜价值解析

核心区位优势

项目坐落于昆明西山区日新路与南博路交叉口，距离地铁站仅800米，双塔商圈举步可达。作为昆明主城稀缺的新房供应区域，周边配套成熟度达92%（数据来源：昆明市住建局2023年城市发展报告）。

产品力解析

主力户型涵盖130-259㎡全龄段改善需求，其中：

• 130㎡三房：采用LDK一体化设计，得房率81%
• 190㎡四房：配置3个明卫+独立家政间
• 259㎡楼王：双主卧套房+独立电梯厅

品质生活保障

• 40.12%绿化率：打造五重立体园林
• 新希望物业：2023年中国物业服务百强企业TOP15
• 教育配套：3公里内覆盖7所优质学校（含西山实验中学）

市场竞争力分析

注：本文所述信息来源于项目公开资料，具体以实际交付为准。购房需谨慎，建议实地考察。

西山区最后1公里地铁改善房即将售罄

据昆明住建局最新数据显示，西山区在售改善型住宅库存去化周期已缩短至8个月。位于日新路与南博路交叉口的锦粼天曜作为片区罕有的地铁沿线（距离3号线仅900米）+双重点学区（周边3公里内聚集5所优质学校）项目，自2021年12月开盘以来去化率达82%，目前仅剩189套可售房源。

品牌开发商+上市公司物业双保障

由云南锦博置业开发的该项目，容积率控制在3.2的舒适区间，40.12%的绿化率远超昆明34%的平均水平。新希望物业（2021年中国物业服务百强第13位）提供2.95元/㎡·月的星级服务，对比同地段竞品性价比突出。

4大稀缺户型全解析

建面130㎡三房两卫：三开间朝南，5.8米景观阳台，得房率81%

建面143㎡四房两卫：双套房设计，独立家政间，餐客厅一体化

反向思考：为什么现在必须出手？

• 价格锚点：相比2021年开盘价已上涨12%，但仍低于同地段竞品15%
• 交付倒计时：2023年12月交付，较多数期房提前1-2年
• 教育资源锁定：2024年学区划分在即，现购房可确保入学资格

权威数据支撑投资价值

项目已取得预许云字〔2024〕第(638)号预售证，六栋住宅仅剩最后两栋在售。据昆明房协监测，同类型改善产品平均去化周期已缩短至142天，建议购房者把握年底前的最佳窗口期。

央企房企联袂打造 东白沙河价值高地再添标杆

在昆明主城土地资源日益稀缺的背景下，盘龙区东白沙河片区以121726㎡超大体量亮相的中交碧桂园映象美庐显得尤为珍贵。项目由央企中交地产与千亿房企碧桂园强强联合开发，双品牌背书保障了产品品质与交付安全性。根据昆明市自然资源和规划局数据显示，该片区近三年住宅用地出让平均容积率已达3.2，而本项目2.5的低容积率形成显著差异化优势。

生态与密度双优 改写片区居住标准

项目40.85%的绿化率远超昆明新建住宅35%的平均水平，配合东白沙河原生水系资源，形成立体生态体系。对比周边在售项目，其362355㎡建筑面积仅规划1999户，户均面积达181㎡，这种低密高绿的配置在当前昆明改善型住宅市场已属凤毛麟角。据克而瑞数据，2023年昆明主城四区新建商品住宅中，140㎡以上户型占比不足15%，本项目四房产品占比超60%的规划更显稀缺。

全系改善户型解析 精工细节造就品质生活

雅韵户型141㎡：四开间朝南，6.8米景观阳台连接客厅与次卧，主卧套房预留衣帽间改造空间

观棠户型152㎡：创新LDKB一体化设计，U型厨房操作面达4.2米，主卫配备双台盆

从曝光的精装样板间可见，项目采用一线品牌建材与智能家居系统，厨房配置下拉式储物篮等人性化设计。这种非毛坯交付标准在当前昆明市场高端项目中属于高配，据调研可节省业主约1500元/㎡的装修成本及6个月装修周期。

城市发展红利下的资产配置选择

根据昆明十四五规划，东白沙河片区将重点发展大健康产业与生态居住区功能。片区目前已聚集8家三甲医院，3所重点中小学，地铁6号线（已运营）与8号线（规划中）形成双轨交通。历史数据显示，2018-2022年间该区域房价年均涨幅达9.7%，高于全市平均水平2.3个百分点。中交碧桂园映象美庐作为片区罕有的70年产权纯住宅大盘，其资产保值增值潜力值得期待。

昆明主城最后的高性价比改善盘

在昆明官渡区彩云北路与珥季路交汇处，绿城柳岸晓风以2.5低容积率打造12栋纯改善住区。项目总建面20万方，35%的绿化率形成都市中的生态住区，目前175㎡四房户型仅剩最后20席。

▍核心地段价值凸显

项目坐享双地铁（4号线/7号线）辐射，3公里内涵盖世纪金源购物中心、官渡区人民医院等配套。区域新房库存见底，同品质项目均价已突破18000元/㎡。

▍绿城精工品质保障

开发商昆明绿都置业为绿城旗下公司，项目采用：

• 全屋朗斯卫浴+老板厨电
• 三层中空玻璃门窗系统
• 24小时热水循环系统

▍主力户型解析

175㎡四室两厅三卫
南北双阳台设计，主卧套房配备独立衣帽间和明卫，总价262万起

128㎡三室两厅两卫
动静分区明确，U型厨房连接生活阳台，总价192万起

▍绿城物业加持

项目引进绿城物业服务（2023中国物业服务百强TOP3），2.8元/㎡·月的物业费包含：

• 24小时安防巡逻
• 四重智能门禁系统
• 季度房屋体检服务

据悉项目将于2025年底交付，目前首开房源去化率达83%，建议改善型购房者抓紧最后认购机会。

一、主城东最后低密住区价值凸显

随着昆明"东进"战略推进，盘龙区东白沙河板块凭借2.5容积率、40.85%绿化率的生态基底，成为主城稀缺的低密度改善住区。中交碧桂园映象美庐由世界500强中交地产与碧桂园联袂打造，项目总建面36万方，规划66栋住宅，是目前片区少有的双央企背书项目。

二、141㎡明星户型三大价值点

1. 四开间朝南的日照优势

雅韵户型采用经典的横厅设计，客厅与三卧室均朝南向布局，6.8米景观阳台实现全天候采光。主卧套房配备独立卫浴和衣帽间，次卧预留儿童房改造空间。

2. 双卫设计解决早晚高峰

区别于传统三房户型，该户型配置双明卫，干湿分离的主卫配备浴缸，公共卫生间采用三分离设计，有效提升多代同住的便利性。

3. 非毛坯交付省心省力

项目所有户型均为精装交付，样板间可见德国柏丽橱柜、科勒卫浴等国际品牌配置，客厅采用大理石瓷砖通铺，大幅降低装修时间成本。

三、片区发展潜力解析

根据昆明市自然资源和规划局公示，东白沙河片区将建设约2000亩市政公园，项目3公里范围内规划有地铁8号线（规划中）及万象城商业体（在建）。目前周边在售新房均价已达1.8-2.2万元/㎡，本项目1.65万元/㎡的均价具备明显价格优势。

四、多户型灵活选择

项目目前主力在售为141㎡四房户型，适合二孩家庭或需要老人同住的改善客群。需要提醒的是，片区新房库存去化周期已缩短至8个月，建议有需求的购房者可提前了解。