一、初见：藏在阳春大道的低密住区

上周踩盘时发现个有意思的现象：从彩云南路拐进阳春大道，城市界面突然安静下来。行道树把双向六车道映得影影绰绰，800米外就是建投云院的示范区。

作为在昆明跟踪地产10年的老媒体，我对容积率1.06的一期合院特别感兴趣——要知道主城在售别墅普遍容积率都在1.5以上。现场销售透露的44套存量，相当于每户独占约250㎡土地。

二、户型解码：411㎡的四代同住方案

重点说说卖得最好的H2户型：

• 地下室层高5.4米，可隔出健身区+影音室+储藏间
• 一层老人房带独立卫浴，避免爬楼困扰
• 三层主卧套房竟有双衣帽间，女主人的包包男主人的球鞋各得其所
• U型厨房连接6米宽餐客厅，摆得下16人圆桌（亲眼所见）

对比周边竞品，建投在收纳系统上确实花了心思：楼梯下方、飘窗两侧都做了隐藏储物柜。

三、在地生活实测

用高德地图测了下实际距离：

• 步行12分钟到中华小学（公立）
• 开车8分钟抵万达广场（含超市/IMAX影院）
• 小区东侧规划中的社区卫生服务中心已动工

意外发现个细节：项目西侧的支路正在拓宽，未来可直接通联谊路，避开彩云南路高峰期拥堵。

四、给不同买家的建议

1. 二胎家庭：选H3户型，238㎡够用且总价可控
2. 企业高管：H4户型的独立茶室+会议室是亮点
3. 养老需求：优先考虑一期东南向合院，日照时间更长

提醒下：合院预计今年底交付，但高层产品要再等等。如果急着入住，可以重点关注现有44套的工程进度。

一、老司机暴走3万步，发现呈贡藏着个「国企宝藏盘」

上周踩盘时，我在阳春大道中段发现了建投云院的工地围挡——云南建投的LOGO让我瞬间来了精神。要知道，在暴雷频发的当下，省属国企开发的房子就是「免死金牌」啊！

【独家情报】

• ✅ 一期44套合院今年底就交房，比期房靠谱10倍
• ✅ 1.06容积率什么概念？相当于每户独占300㎡天地
• ✅ 实测距中华小学仅800米，孩子上学不用接送

二、411㎡户型竟有5个卫生间？现场丈量惊人细节

当我拿到H2户型图时直接惊呆——411㎡做成了「立体四合院」：一层老人房带独立卫浴，三层主卧标配双台盆，连地下室都预留了保姆间！这分明是给三代同堂的昆明家族量身定制的。

【避坑指南】

1. 挑合院一定要选东边户！西晒在昆明就是烤箱模式
2. 地下室层高5.2米可改loft，但切记提前报备物业
3. 花园面积不写入合同，务必让销售标注在补充协议

三、周边配套实测：从超市到三甲医院只要一首歌的时间

开着导航实测周边：步行12分钟到嘉华超市，开车8分钟直达昆明市中医院（有图有真相）。最让我意外的是，项目隔壁就是文华学院，晚上散步都能闻到书香。

四、给三类人的掏心窝建议

① 改善家庭：选210㎡三层户型，老人孩子分层住互不干扰
② 企业主：379㎡地下室改私人会所，谈生意比酒店私密
③ 养老群体：认准一期合院！交付早还能赶上来年春天种花

最后说句大实话：在遍地2.5容积率的呈贡，建投云院1.42的指标确实降维打击。但记住，合院产品要买就买首期，后面加推的往往位置没那么香...

昆明改善族注意！草海旁这个1.05容积率社区藏着惊喜

在昆明找改善型住宅的朋友看过来！西山区草海板块新冒出的华夏澜台府，可能是你没想到的选项。

谁适合买这里？

• 企业主/高管：386㎡合院自带会客空间
• 二胎改善家庭：五房设计+40%绿化
• 养老置业群体：步行可达滇池的低密社区

户型三大亮点

1. 全明地下室：6米挑高，改健身房或影音室都行
2. 双主卧设计：二层三代同住互不干扰
3. L型景观露台：夹层20㎡空间看草海日落

市场对比优势

实地踩盘感受：项目已经现房交付，建筑立面比效果图更有质感。合院区域的巷道宽度达到6米，比常见别墅区更宽敞。

购买建议

考虑386㎡户型的买家要注意：

• 负一层需自行装修，预留50-80万装修预算
• 物业费采用分级收费，合院地上部分5.9元/㎡
• 西福路早晚高峰稍有拥堵，建议错峰出行

这个项目不适合投资客，但对于追求生活品质的改善型家庭，确实是西山区难得的低密度选择。特别是家里有老人的，步行15分钟就能到滇池边散步。

海伦堡倾城小院，一个将自然之美与现代建筑艺术完美融合的别墅项目，坐落在风光旖旎的云南昆明安宁市。这里不仅是云安国际商贸城的邻居，更是一处远离喧嚣、静谧宜人的世外桃源。

该项目由知名开发商海伦堡地产匠心打造，占地132,600平方米，总建筑面积达到271,000平方米，容积率仅为1.5，确保了居住空间的宽敞与舒适。高达40%的绿化率，让每一户都能享受到绿意盎然的生活环境。

倾城小院主打125平方米的合院别墅设计，每一套皆为4房2厅1厨4卫格局，巧妙利用夹层、二层及负一层空间，创造出层次丰富的居住体验。三种楼层布局各具特色，总价约为175万元，满足您对高品质生活的追求。以下是部分户型图供参考：

项目还提供了总平面图和美丽景色的鸟瞰图，让您一睹整体规划和未来家园的风貌：

享受70年的产权，每月只需支付4元/平米的物业管理费，由专业的海伦堡物业为您提供贴心服务。尽管开盘时间和交房时间暂未公布，但海伦堡倾城小院已经准备好迎接那些向往宁静生活的人们。

一、这个盘到底适合谁？

上周五我专门跑了趟呈贡，把邦泰悦九章里里外外摸了个透。先说结论：适合这三类人——

• 在市级行政中心上班的公务员/事业单位职工（开车15分钟）
• 孩子要上中华小学/云大附中的家长（划片概率大）
• 嫌主城房价高又想住品质小区的改善家庭

二、肉眼可见的5个优势

1. 地段很能打

站在售楼部门口就能看见吾悦广场的招牌，步行到地铁4号线也就800米。我实测了下：

• → 七彩云南第壹城：开车7分钟
• → 市级行政中心：3个红绿灯
• → 高铁南站：一脚油门的事

2. 户型有惊喜

看了五个户型，最推荐这两个：

131㎡三房：餐厅开间3.6米，主卧带独立衣帽间

141㎡四房：南北双阳台，厨房U型布局

3. 开发商这次真下本

邦泰在四川口碑不错，这次外立面用了铝板+玻璃幕墙（效果图看着像豪宅）。物业是自己的团队，2.6元/㎡的收费在呈贡算中上。

三、你可能关心的3个问题

1. 学校到底稳不稳？

销售说大概率划片中华小学（步行1.2公里），但最终要以教育局文件为准。我查了周边小区历年划片情况，这个说法还算靠谱。

2. 现在买会不会站岗？

对比了周边二手房：实力锦城挂牌价1.3万/㎡，这个盘毛坯预计1.1-1.2万/㎡。等2025年底交付时，地铁9号线应该通了，价格会有支撑。

3. 施工进度怎么样？

现场看到3栋楼已出地面5层，工地材料堆放整齐。特意看了预售证（483号），资金监管账户是安全的。

四、我的建议

如果你是：

• 在呈贡工作≥3年，打算长期发展
• 孩子3年内要上小学
• 预算总价150万左右

这个月可以重点看看，据说开盘有额外折扣。要是单纯投资的话，建议再观望下呈贡的库存去化速度。

1. 意外发现的宝藏地块

上周去呈贡踩盘，路过锦绣大街时被一片白墙黛瓦的建筑群吸引。走近才发现是金茂国际新城的合院区——作为在昆明看了10年房的老媒体人，我居然现在才认真研究这个项目，实在不应该。

2. 三个不得不说的核心优势

① 地段够硬核：就在市政府旁，步行到地铁4号线只需8分钟。对比同价位的滇池度假区别墅，这里的生活便利度高出一截。

② 密度太奢侈：1.42的容积率是什么概念？普通高层小区一般在2.5以上。相当于每户能多享110%的呼吸空间。

③ 产品够稀缺：全昆明在售的精装合院不到5个，带地下室的更是凤毛麟角。偷偷说，某房企高管去年就在这里悄悄置办了套。

3. 独家解读312㎡合院户型

重点说说让我眼前一亮的B户型：

• 负一层：5.8米挑高地下室，改造成私人影院+酒窖毫无压力
• 一层：南北双庭院设计，中式园林直接搬进家里
• 三层主卧：整层都是主人空间，带独立书房和星空露台

4. 比周边项目贵在哪？

拿隔壁中交锦绣雅郡对比：

5. 适合哪些人买？

和我同行的两位购房者很有意思：一位是打算把老城区的3套房置换过来的退休教授，另一位是在自贸区工作的85后企业主。这也侧面反映了项目的客群画像——既要城市资源，又要诗意栖居的进阶改善群体。

6. 实地探访小贴士

建议下午4点后去看房：夕阳斜照在合院的马头墙上，光影特别美。中央公园里还有片银杏林，这个季节正适合拍照。

一、老司机第一眼印象：这才是正经改善盘该有的样子

上周踩盘太平新城，站在金地锦康湖山大境的沙盘前，职业病瞬间发作——1.3的容积率配22栋纯板楼，楼间距目测超过40米，这种低密配置在主城区至少要卖2万+。

核心位置实测：

• 📍开车实测：从昆明火车站出发走杭瑞高速，35分钟到达售楼部（不堵车情况下）
• 🛒商业配套：奥特莱斯步行15分钟，新城医院车程8分钟
• 🏫教育资源：项目自带幼儿园，周边有太平学校（小学到高中一贯制）

二、户型王炸组合！总有一款适合你

① 爆款117㎡四房（D户型）

这个户型我给90分！南向四面宽设计，主卧居然能做独立衣帽间。重点看这张实拍图👇，餐客厅开间足足有6米！

② 年轻人首选的84㎡三房（A户型）

小户型做出三房两卫，书房还能改婴儿房。特别适合预算有限但不想牺牲功能的小夫妻，首付30万左右就能上车。

③ 终极改善的129㎡合院（H户型）

上下两层带私家花园，看看这实体样板间的庭院实拍👇，种花烧烤都不耽误！

三、内行人看的硬核数据

四、给不同买家的真心话

年轻刚需：建议选84㎡小三房，月供压力小，等以后置换时也好转手。

二胎家庭：直接上117㎡四房，两个儿童房+老人房都安排得明明白白。

养老改善：合院产品可以重点考虑，太平新城的空气质量比主城好太多。

最后说个内部消息：因为临近现房交付，最近开发商在清栋，部分房源有额外折扣。想看具体楼栋位置的，建议工作日去实地考察，周末人多销售接待不过来。

昆明最后的价值洼地：太平新城合院别墅

随着昆明主城区土地资源日益稀缺，太平新城凭借得天独厚的生态环境和便捷交通，成为高端改善人群的新选择。吾悦海悦西山作为新城控股在太平新城的标杆之作，以2.5超低容积率和40%高绿化率，重新定义昆明别墅生活标准。

稀缺合院户型 抢占最后席位

项目主力推出95-138㎡创新合院产品：

▲ 95㎡三房两厅三卫，总价约152万元

▲ 138㎡四房两厅三卫，总价约220万元

实景现房 即买即住

项目已于2023年9月交付，所见即所得：

五大核心价值点

1. 交通便利：距昆明主城约30分钟车程，玉龙湾隧道直达
2. 配套完善：周边奥特莱斯、三甲医院（规划中）等配套齐全
3. 品牌保障：新城控股开发，中国房企10强品质保证
4. 高性价比：单价仅16000元/㎡，昆明别墅价格洼地
5. 稀缺属性：太平新城最后一批低密合院产品

据最新市场数据显示，太平新城板块近三年房价年均涨幅达8%，而吾悦海悦西山作为板块内稀缺的现房别墅项目，兼具自住与投资双重价值。目前项目进入清盘阶段，95㎡小户型仅剩最后10席，建议有意向的购房者尽快实地考察。

在昆明上班，买呈贡地铁房值不值？

每天挤公交挤到怀疑人生？锦艺昆明之光就在白龙潭地铁站旁，1号线直达昆明南站。早上多睡半小时，下班早到家一小时。

这三类人最适合买：

• 在呈贡上班的年轻人：91㎡三房首付压力小，通勤时间短
• 准备结婚的小夫妻：112㎡三房两卫，未来五年不用换房
• 二胎改善家庭：142㎡四房，老人小孩都住得下

实探三大热门户型

A户型 91-93㎡
总价低，首付30万左右。主卧带飘窗，厨房L型操作台。

B户型 112-114㎡
双卫设计，6.8米大阳台。客厅开间3.6米，家具好摆放。

E户型 142-143㎡
独立玄关，南北通透。主卧带衣帽间，适合三代同住。

项目三大硬核优势

1. 龙湖物业管家
24小时安保，楼道每天打扫。住过的都懂，好物业能让房子多卖10%。

2. 家门口就是商业体
下楼吃米线，周末逛商场。不用跑市中心，生活需求全解决。

3. 40%绿化像住公园
老人晨练，小孩玩耍。楼间距宽，低楼层也不挡光。

买房前必看

呈贡现在配套越来越全：
- 10分钟到昆明南站
- 3公里到三甲医院
- 周边多所重点中小学
自住很舒服，投资要长期持有。

看完记得收藏，看房时对照户型图，保你不被销售带偏。

一、为什么说这是高新区难得的好盘？

上周我去高新区办事，顺道看了最近热议的招商雍和府。说实话，在西市区能遇到3.2容积率的纯板楼社区确实意外。项目由招商蛇口开发，就是那个资产万亿的央企龙头，物业用的自家招商局物业，这点对后期居住品质很关键。

二、这些细节打动了我

1. 日照实测惊喜：最大80米楼间距不是吹的，下午3点去看房，中低楼层都能保证4小时以上直射阳光
2. 户型全是加分项：所有户型做到南北通透，连98㎡小三房都配了双卫（后面有详细户型解析）
3. 园林舍得花钱：3.5万㎡景观面积，现场看到已经移植了不少成年乔木

三、户型怎么选？（附独家点评）

1. 爆款114㎡三房

亮点：6.8米客厅开间，主卧带独立衣帽间；注意：次卧飘窗不能拆除

2. 138㎡四房王炸户型

私藏建议：这个户型选东端头单位，多一个采光面；厨房预留了双开门冰箱位

四、周边配套实探

• 教育：1公里内有高新一小、师大附中
• 商业：2公里到吾悦广场，日常买菜门口有生鲜超市
• 医疗：最近的二甲医院开车8分钟

五、给不同买家的建议

年轻家庭：优先考虑98㎡三房，总价门槛低，功能齐全
改善群体：直接上138㎡四房，这个户型在高新区竞品中很有竞争力
长线投资者：关注小户型，周边产业园带来稳定租赁需求

最后说个彩蛋：项目北侧规划有市政公园，目前还没公布具体方案，算是隐藏利好。