一、老司机暴走3万步，发现呈贡藏着个「国企宝藏盘」

上周踩盘时，我在阳春大道中段发现了建投云院的工地围挡——云南建投的LOGO让我瞬间来了精神。要知道，在暴雷频发的当下，省属国企开发的房子就是「免死金牌」啊！

【独家情报】

• ✅ 一期44套合院今年底就交房，比期房靠谱10倍
• ✅ 1.06容积率什么概念？相当于每户独占300㎡天地
• ✅ 实测距中华小学仅800米，孩子上学不用接送

二、411㎡户型竟有5个卫生间？现场丈量惊人细节

当我拿到H2户型图时直接惊呆——411㎡做成了「立体四合院」：一层老人房带独立卫浴，三层主卧标配双台盆，连地下室都预留了保姆间！这分明是给三代同堂的昆明家族量身定制的。

【避坑指南】

1. 挑合院一定要选东边户！西晒在昆明就是烤箱模式
2. 地下室层高5.2米可改loft，但切记提前报备物业
3. 花园面积不写入合同，务必让销售标注在补充协议

三、周边配套实测：从超市到三甲医院只要一首歌的时间

开着导航实测周边：步行12分钟到嘉华超市，开车8分钟直达昆明市中医院（有图有真相）。最让我意外的是，项目隔壁就是文华学院，晚上散步都能闻到书香。

四、给三类人的掏心窝建议

① 改善家庭：选210㎡三层户型，老人孩子分层住互不干扰
② 企业主：379㎡地下室改私人会所，谈生意比酒店私密
③ 养老群体：认准一期合院！交付早还能赶上来年春天种花

最后说句大实话：在遍地2.5容积率的呈贡，建投云院1.42的指标确实降维打击。但记住，合院产品要买就买首期，后面加推的往往位置没那么香...

昆明改善族注意！草海旁这个1.05容积率社区藏着惊喜

在昆明找改善型住宅的朋友看过来！西山区草海板块新冒出的华夏澜台府，可能是你没想到的选项。

谁适合买这里？

• 企业主/高管：386㎡合院自带会客空间
• 二胎改善家庭：五房设计+40%绿化
• 养老置业群体：步行可达滇池的低密社区

户型三大亮点

1. 全明地下室：6米挑高，改健身房或影音室都行
2. 双主卧设计：二层三代同住互不干扰
3. L型景观露台：夹层20㎡空间看草海日落

市场对比优势

实地踩盘感受：项目已经现房交付，建筑立面比效果图更有质感。合院区域的巷道宽度达到6米，比常见别墅区更宽敞。

购买建议

考虑386㎡户型的买家要注意：

• 负一层需自行装修，预留50-80万装修预算
• 物业费采用分级收费，合院地上部分5.9元/㎡
• 西福路早晚高峰稍有拥堵，建议错峰出行

这个项目不适合投资客，但对于追求生活品质的改善型家庭，确实是西山区难得的低密度选择。特别是家里有老人的，步行15分钟就能到滇池边散步。

一、意外发现的宝藏盘

上周去呈贡办事，顺路看了这个被中介疯狂刷屏的楼盘。说实话，之前对这种'总价18万起'的广告已经免疫了，但实地看完发现还真有点东西。

二、位置比想象中能打

项目就在彩云南路西端，开车实测：
• 到高铁南站8分钟
• 到市级行政中心6分钟
• 地铁1号线驼峰街站步行12分钟

最惊喜的是南面紧挨着锦绣大街的市政公园，晚上散步的人不少。

三、重点说说LOMO公寓

看了五个在售户型，G4户型最让我心动：
• 建面50㎡实得38㎡
• 层高4.5米可做夹层
• 明卫带窗，这在公寓里很少见

四、商业配套确实强

项目自带23万方商业体，已经开业的就有：
• 家乐福超市
• 万达影城
• 海底捞火锅
• 星巴克臻选店

五、适合这三类人

1. 大学城刚毕业的年轻人：首付6万就能上车
2. 长线投资者：周边租金回报率约5.8%
3. 自由职业者：LOFT结构改造空间大

六、需要留意的点

• 公寓是40年产权
• 水电按商业标准收费
• 2020年底交付的房源现在还有尾盘

最后说句实在话，这个盘不适合所有人。但如果你符合上面说的三类人群，真的建议去实地看看，毕竟在呈贡核心区找到单价4字头的房子不容易。

昆明最后的价值洼地：太平新城合院别墅

随着昆明主城区土地资源日益稀缺，太平新城凭借得天独厚的生态环境和便捷交通，成为高端改善人群的新选择。吾悦海悦西山作为新城控股在太平新城的标杆之作，以2.5超低容积率和40%高绿化率，重新定义昆明别墅生活标准。

稀缺合院户型 抢占最后席位

项目主力推出95-138㎡创新合院产品：

▲ 95㎡三房两厅三卫，总价约152万元

▲ 138㎡四房两厅三卫，总价约220万元

实景现房 即买即住

项目已于2023年9月交付，所见即所得：

五大核心价值点

1. 交通便利：距昆明主城约30分钟车程，玉龙湾隧道直达
2. 配套完善：周边奥特莱斯、三甲医院（规划中）等配套齐全
3. 品牌保障：新城控股开发，中国房企10强品质保证
4. 高性价比：单价仅16000元/㎡，昆明别墅价格洼地
5. 稀缺属性：太平新城最后一批低密合院产品

据最新市场数据显示，太平新城板块近三年房价年均涨幅达8%，而吾悦海悦西山作为板块内稀缺的现房别墅项目，兼具自住与投资双重价值。目前项目进入清盘阶段，95㎡小户型仅剩最后10席，建议有意向的购房者尽快实地考察。

合院中户户型 4房5厅1厨6卫 建面121㎡（实得305-330㎡） 二层

二期云樾台样板间：客厅

二期云樾台样板间：客厅一角

合院被端户户型 6房2厅1厨4卫 建面146㎡（实得360-390㎡） 一层

二期云樾台样板间：客厅

二期云樾台样板间：客厅一角

合院中户户型 4房5厅1厨6卫 建面121㎡（实得305-330㎡） 一层

二期云樾台样板间：客厅

二期云樾台样板间：客厅一角

海伦堡倾城小院，一个将自然之美与现代建筑艺术完美融合的别墅项目，坐落在风光旖旎的云南昆明安宁市。这里不仅是云安国际商贸城的邻居，更是一处远离喧嚣、静谧宜人的世外桃源。

该项目由知名开发商海伦堡地产匠心打造，占地132,600平方米，总建筑面积达到271,000平方米，容积率仅为1.5，确保了居住空间的宽敞与舒适。高达40%的绿化率，让每一户都能享受到绿意盎然的生活环境。

倾城小院主打125平方米的合院别墅设计，每一套皆为4房2厅1厨4卫格局，巧妙利用夹层、二层及负一层空间，创造出层次丰富的居住体验。三种楼层布局各具特色，总价约为175万元，满足您对高品质生活的追求。以下是部分户型图供参考：

项目还提供了总平面图和美丽景色的鸟瞰图，让您一睹整体规划和未来家园的风貌：

享受70年的产权，每月只需支付4元/平米的物业管理费，由专业的海伦堡物业为您提供贴心服务。尽管开盘时间和交房时间暂未公布，但海伦堡倾城小院已经准备好迎接那些向往宁静生活的人们。

谁适合买昆明金茂国际新城别墅？

如果你符合以下任何一条：

• 在昆明主城有稳定高收入的企业主
• 重视子女教育的高知家庭
• 追求私密性的成功人士
• 想要三代同堂的改善型买家
• 注重健康生活品质的中产家庭

那这篇分析就是为你量身定制的。

为什么说这里是昆明别墅的孤品？

地段优势：位于呈贡行政中心区，步行可达市政府。周边商业、教育、医疗配套成熟。

产品稀缺：1.42容积率在昆明主城区几乎绝迹。312㎡合院别墅，带7个卫生间，三代同住互不干扰。

开发商实力：金茂品牌背书，央企开发，品质有保障。

户型解析：312㎡合院别墅的智慧设计

设计亮点：

• 负一层可改造成家庭影院或健身房
• 一层老人房贴心设计，避免爬楼
• 二层主人套房带独立衣帽间
• 三层露台可改阳光房或花园

呈贡区的发展潜力有多大？

1. 市政府所在地，行政中心地位稳固

2. 地铁1号线已通车，4号线在建

3. 云大附中、师大附小等优质教育资源集中

4. 七彩云南第壹城等商业体陆续开业

给买房人的实用建议

1. 合院别墅适合三代同堂家庭，私密性好

2. 精装交付省心，但建议预留改造预算

3. 周边二手房价格可作参考，但新房更稀缺

4. 物业选择很重要，央企物业值得信赖

昆明主城区低密别墅买少见少，金茂国际新城的合院产品值得重点关注。

1. 意外发现的宝藏地块

上周去呈贡踩盘，路过锦绣大街时被一片白墙黛瓦的建筑群吸引。走近才发现是金茂国际新城的合院区——作为在昆明看了10年房的老媒体人，我居然现在才认真研究这个项目，实在不应该。

2. 三个不得不说的核心优势

① 地段够硬核：就在市政府旁，步行到地铁4号线只需8分钟。对比同价位的滇池度假区别墅，这里的生活便利度高出一截。

② 密度太奢侈：1.42的容积率是什么概念？普通高层小区一般在2.5以上。相当于每户能多享110%的呼吸空间。

③ 产品够稀缺：全昆明在售的精装合院不到5个，带地下室的更是凤毛麟角。偷偷说，某房企高管去年就在这里悄悄置办了套。

3. 独家解读312㎡合院户型

重点说说让我眼前一亮的B户型：

• 负一层：5.8米挑高地下室，改造成私人影院+酒窖毫无压力
• 一层：南北双庭院设计，中式园林直接搬进家里
• 三层主卧：整层都是主人空间，带独立书房和星空露台

4. 比周边项目贵在哪？

拿隔壁中交锦绣雅郡对比：

5. 适合哪些人买？

和我同行的两位购房者很有意思：一位是打算把老城区的3套房置换过来的退休教授，另一位是在自贸区工作的85后企业主。这也侧面反映了项目的客群画像——既要城市资源，又要诗意栖居的进阶改善群体。

6. 实地探访小贴士

建议下午4点后去看房：夕阳斜照在合院的马头墙上，光影特别美。中央公园里还有片银杏林，这个季节正适合拍照。