藏在二环边的「低密宝藏」被我挖到了！

上周踩盘发现个狠角色——德润香山府。这年头在昆明二环边能找到容积率1.6的纯洋房社区，简直像捡到宝！作为从业10年的老媒体人，必须带大家看看这个新中式项目的真面目。

【地段玄机】二环边的森林社区

项目就在核桃箐路和二环北交汇处，实测开车到小西门只要12分钟。最绝的是背靠长虫山，推窗就是3600亩森林氧吧。我专门爬到样板间阳台拍了张图，这视野你们感受下：

【产品硬核】8层电梯洋房详解

全小区只有23栋楼，清一色8层电梯洋房。对比周边30多层的高层，1.6容积率意味着：
• 楼间距超宽
• 40%绿化像住在公园
• 万科物业2.7元/平真心不贵

【户型揭秘】三大王牌户型解析

重点来了！看完所有户型，这三个最值得关注：

① 103㎡三房（总价门槛最低）

U型厨房+双卫设计，适合首置刚需。主卧竟然有3.6米开间，比很多120㎡户型都阔绰。

② 134㎡三房（改善首选）

独立家政间+6.8米大阳台，二胎家庭或三代同住完全够用。

③ 123㎡四房（空间魔术师）

把123㎡做出四房还带双卫，书房可改卧室，性价比炸裂。

【独家观察】五个入手理由

1. 二环边毛坯洋房，未来转手优势明显
2. 长虫山景观不可复制
3. 万科物业保值加分
4. 同面积段得房率高出15%
5. 目前周边地价已破万，存在价格倒挂

最后说句掏心窝的：在昆明主城买洋房就像抢限量款，尤其是这种准现房项目。最近有改善需求的朋友，建议亲自去感受下实体样板间，记得重点看楼间距和园林细节。

房产网资讯    昆明德润香山府位于二环北路与核桃箐路交汇处，是德润地产开发的二环边一个新中式8层电梯洋房项目。项目总用地240亩，总建筑面积为22万方，容积率1.6，绿化率高达40%。项目周边拥有二横三纵的立体交通路网，紧邻城市主干道二环北路、龙泉路、北京路；另外地铁1号线西北延长线站点就位于项目门口，无论选择什么样出行方式都非常便利。

【在售房源】洋房

【分布楼栋】19、20号楼

【户型面积】建面为123平米两至四房户型

【房源价格】均价17000元/平米

【交付标准】精装

【房源信息】A3地块建面约103-178㎡花园洋房已全面启动认筹

【免费售楼电话】19808885173

【客服】

德润香山府两房户型  建面123平米

德润香山府三房户型  建面123平米

德润香山府楼栋效果图

德润香山府内部景观效果图

房产网资讯    昆明德润香山府位于二环北路与核桃箐路交汇处，是德润地产开发的二环边一个新中式8层电梯洋房项目。项目总用地240亩，总建筑面积为22万方，容积率1.6，绿化率高达40%。项目周边拥有二横三纵的立体交通路网，紧邻城市主干道二环北路、龙泉路、北京路；另外地铁1号线西北延长线站点就位于项目门口，无论选择什么样出行方式都非常便利。

【预售房源】洋房

【户型面积】建面105-178平米

【房源价格】预计均价18000-18500元/平米

【交付标准】精装

【交房时间】预计2021年年底

【免费售楼电话】19808885173

【客服】

德润香山府楼栋效果图

德润香山府内部景观效果图

德润香山府内部配套：运动公园

房产网资讯    昆明德润香山府位于二环北路与核桃箐路交汇处，项目总用地240亩，总建筑面积为22万方，容积率1.6，绿化率40%。项目周边拥有二横三纵的立体交通路网，紧邻城市主干道二环北路、龙泉路、北京路；另外地铁1号线西北延长线站点就位于项目门口，无论选择什么样出行方式都非常便利。

【在售房源】洋房

【分布楼栋】19、20号楼

【户型面积】建面123平米两至四房户型

【房源价格】均价17000元/平米

【交付标准】精装

【免费售楼电话】19808885173

【客服】

德润香山府两房户型  建面123平米

德润香山府四房户型  建面123平米

德润香山府内部景观效果图

德润香山府内部配套：运动公园

房产网资讯    昆明德润香山府位于二环北路与核桃箐路交汇处，项目总用地240亩，总建筑面积为22万方，容积率1.6，绿化率40%。项目规划配建的一所公立小学以外，项目周边环绕着财经大学幼儿园、昆明市第二幼儿园、金康园实验小学、武城小学以及昆八中、云南警官学院（北院）等多所学校。

【在售房源】洋房

【户型面积】建面141-178平米四至六房户型

【参考价格】均价15888元/平

【交付标准】精装

售楼电话（免费）：19808885173

客服：

德润香山府四房户型  建面141-142平米

德润香山府内部洋房效果图

德润香山府内部景观效果图

房产网资讯 昆明德润香山府位于二环北路与核桃箐路交汇处，项目总用地240亩，总建筑面积为22万方，容积率1.6，绿化率40%。项目规划配建的一所公立小学以外，项目周边环绕着财经大学幼儿园、昆明市第二幼儿园、金康园实验小学、武城小学以及昆八中、云南警官学院（北院）等多所学校。

德润香山府房源表

德润香山府社区实景图

房产网资讯 昆明德润香山府位于二环北路与核桃箐路交汇处，项目总用地240亩，总建筑面积为22万方，容积率1.6，绿化率40%。项目规划配建的一所公立小学以外，项目周边环绕着财经大学幼儿园、昆明市第二幼儿园、金康园实验小学、武城小学以及昆八中、云南警官学院（北院）等多所学校。

【在售房源】住宅

【房源数量】8套

【户型面积】建面123-141平米

【房源价格】一口价201-272万/套

售楼电话（免费）：19808885173

德润香山府房源表

德润香山府四房户型 建面123平米

德润香山府四房户型  建面141-142平米

德润香山府社区效果图

德润香山府楼栋效果图

【项目概况】

德润香山府，一个融合传统与现代的新中式建筑风格住宅项目，地处云南昆明五华区的核心地带，具体位于二环北路与核桃箐路的交汇处。该项目由知名开发商云南虹山城市投资发展有限公司精心打造，旨在提供一种别墅般的居住体验。

【项目亮点】

• 低密度尊享： 容积率仅为1.6，总共只有23栋8层电梯洋房，总计811户，确保了宽敞的居住空间和私密性。
• 优越环境： 邻近长虫山，享有丰富的森林景观资源，绿化率达到40%，为业主带来清新自然的生活氛围。
• 便捷交通： 项目周边交通网络发达，二横三纵的道路体系，便于日常出行。
• 品质生活： 采用毛坯交付，购房者可根据个人喜好自由装修，同时，万科物业的专业服务保障了小区的高品质管理。

【户型鉴赏】

德润香山府提供多种三房两厅两卫的户型选择：

1. 建面131-134㎡，总价约268万元
2. 建面102-103㎡，总价约209万元
3. 建面123㎡，总价约252万元

【配套设施】

除了精致的室内设计，德润香山府还配备了完善的公共设施，如社区效果图所示，以及:

欲了解更多详情或预约参观，请直接联系售楼部。

德润香山府，一个将传统韵味与现代生活完美融合的高端住宅项目，坐落在云南省昆明市五华区的核心地带，紧邻二环北路与核桃箐路的交通枢纽。该项目由云南虹山城市投资发展有限公司匠心营造，以其独特的新中式设计和优越的地理位置，成为了二环边上的一颗璀璨明珠。

项目占地160,000平方米，总建筑面积达到220,000平方米，容积率仅为1.6，保证了低密度、高舒适度的生活空间。其中，共有23栋建筑，仅提供811套珍贵的毛坯房源，产权年限长达70年。每一户都将享受到如诗如画的社区景观，以及高达40%的绿化覆盖率，仿佛置身于3600亩的长虫山森林之中。

德润香山府的住户还将享受到便捷的交通网络，周边有丰富的教育资源、商业设施和医疗配套。此外，项目的物业管理由知名的万科物业提供服务，确保了高品质的居住环境。每户的物业费为2.7元/平方米/月。

主要户型：

• 三房两厅两卫，建面123-134平方米，总价约252-268万元。
• 四房两厅两卫，建面123平方米，总价约252万元。

无论是在宽敞舒适的卧室中放松身心，还是在明亮通透的客厅里共享家庭时光，德润香山府都为您的理想生活提供了完美的舞台。

欲了解更多详情或预约参观，请访问我们的售楼部，德润香山府，静候您的莅临。

一、意外发现的宝藏盘

上周去穿金路办事，偶然看到围挡后面露出的坡屋顶建筑群，绕到正门才发现是云润天阳的洋房区。作为从业8年的房产老炮，我立刻嗅到了这个盘的特殊性——主城三环内65%绿化率的纯洋房社区，在昆明几乎是绝版货。

二、现场看到的三大惊喜

1. 地段比想象中方便

项目就在穿金路中段，实测15分钟车程直达同德广场。最让我意外的是背后有条小路能抄近道去世博园，早晚高峰比走主干道省时。

2. 现房实景超出预期

虽然2016年就交付，但维护得相当好。特别是中央景观带的乔木都已长到五六层楼高，下午4点去看房时，阳光透过树影斑驳洒在石板路上，瞬间理解了什么叫时间滋养的社区。

3. 户型藏着小心机

重点看了151㎡的K户型：

• 6.8米横厅连通景观阳台
• 北向多功能房可改保姆间或书房
• 主卧套间竟有双衣帽间设计

三、适合哪类购房者？

经过和业主闲聊，发现住这里的三种典型家庭：

1. 二胎改善家庭：看中户户朝南+社区人车分流
2. 退休教师/医生：偏爱步行可达的老年大学和医院
3. 本地企业主：310㎡的复式洋房带独立会客厅

四、你可能不知道的细节

从工程部朋友那挖到些干货：

五、对比周边竞品

和隔壁某知名盘对比后发现：

• √ 得房率高出8%-12%（赠送露台和花池）
• √ 物业费仅1.5元/㎡（同品质盘普遍2.2+）
• × 商业配套需依赖周边（自持商业还在招商）

六、我的真诚建议

如果符合以下条件，建议重点考虑：

• 孩子在盘龙区重点中小学就读
• 工作半径覆盖北京路沿线
• 想要现房即买即住
• 注重社区静谧感胜过繁华度

最后说句掏心窝的话：在昆明主城，容积率2.5以下的纯洋房社区，卖一套少一套了。