昆明主城最后的江景豪宅机会

在昆明城市发展进程中，北京路沿线可供开发的优质地块已日趋稀缺。信达万科·京江隐翠占据北京路黄金区位，总建面达54.46万方，却仅规划1226户，平均每户享有约444㎡的社区空间，这种低密规划在主城核心区已属罕见。

数据见证的稀缺价值

• 土地稀缺性：项目占地47126㎡，容积率4.99，在保证居住舒适度的前提下实现土地价值最大化
• 产品稀缺性：158㎡起步的户型面积段，与周边刚需盘形成鲜明差异
• 景观稀缺性：45%超高绿化率搭配江景资源，在主城区难觅同类产品

万科精工品质的全面呈现

作为国内头部房企，万科为项目带来4000元/㎡的精装标准。从公开的样板间实景可以看到：

三大明星户型解析

翠风华 158㎡三室两厅

三卫设计满足多代同堂需求，约6.8米宽厅带来震撼视野

京起梦 200㎡四室两厅

双厨设计满足中西厨需求，独立家政间提升生活品质

万科物业加持的资产保障

项目采用万科自有物业，3.58元/㎡的物业费标准在昆明高端盘中具有竞争力。从已公布的车库实景图可见：

不可复制的区位价值

根据昆明市自然资源和规划局数据，北京路沿线近三年土地出让均价年涨幅达12%。项目紧邻地铁2号线，周边3公里范围内聚集了9所优质学校，这种城市核心区的教育资源+轨道交通组合，正是高端改善客群最看重的要素。

错过再无的置业窗口期

项目首批房源将于2024年6月交付，目前正处于准现房销售阶段。与期房相比，准现房具有三大优势：

1. 工程进度可见，降低购房风险
2. 缩短等待周期，节省租房成本
3. 可实地考察，避免效果图与实景落差

昆明市住建局备案信息显示（预售证号：预许云字【2022】第1274号），项目销售手续齐全，这种央企（信达）与头部房企（万科）联合开发的项目，在资金安全和交付保障方面更具优势。

一、为什么说这个盘值得昆明中产家庭重点关注？

上周踩盘时，我在北京路沿线发现了个宝藏项目——信达万科·京江隐翠。作为昆明少有的双央企（信达+万科）合作项目，开发商这次直接把深圳湾级别的产品系搬到了昆明。

三个不得不说的核心优势：

• 地段稀缺性：北京路中轴+地铁2号线（北辰站800米），周边同等级改善盘基本断供
• 产品错位竞争：158㎡起步的纯粹改善社区，全系4000元/㎡精装标准（包含地暖和新风）
• 交付确定性：今年6月就开始陆续交房，比期房风险小太多

二、户型实测：这些细节只有看过样板间才知道

重点说说158㎡三房这个主力户型（翠风华），我拍到了样板间实景：

三大惊喜点：

1. 客厅开间达到4.5米，吊顶预埋了投影幕布槽（年轻人看电影不用打孔）
2. 主卫配置了壁挂马桶和电热毛巾架（这个价位段少见）
3. 北向生活阳台预留了扫地机器人上下水（真正的人性化设计）

三、比周边二手房贵？这笔账要这样算

项目周边10年内的次新房均价1.6-1.8万/㎡，而京江隐翠目前报价2万+。但要注意：

• 精装成本：周边二手房装修标准普遍不足2000元/㎡，万科这套配置相当于省下30万装修款
• 物业溢价：万科物业在昆明的二手房溢价能达到800-1200元/㎡
• 圈层价值：纯改善社区未来住户素质更统一（1226户的规模刚好）

四、给不同购房者的建议

适合人群：

• 北京路沿线企事业单位的中高层（通勤15分钟生活圈）
• 二胎/三代同住的改善家庭（158㎡四房户型有独立老人套房）
• 注重资产保值的企业主（昆明主城核心区土地越来越稀缺）

需要谨慎考虑：

• 预算严格卡在300万以内的刚需客（首付门槛约90万起）
• 追求超低密度的购房者（4.99容积率在市区属于正常水平）

最后说个业内消息：因为临近清盘阶段，近期部分楼层有额外98折优惠。建议感兴趣的读者一定要去现场感受下那个45%绿化率的中央庭院，照片真的拍不出那种立体园林的层次感。

一江春水绕城过 万科精筑隐贵资产

在北京路与盘龙江交汇处，信达万科·京江隐翠以11栋现代建筑群勾勒出昆明稀缺的滨江天际线。项目距市中心仅15分钟车程，却拥有45%森林级绿化率，4.99低密容积率确保1226户业主都能享受推窗见江的静谧。

270°环幕江景阳台实景效果图

精工细节成就品质标杆

• 4000元/㎡精装标准：全屋配备科勒卫浴、老板厨电等一线品牌
• 双精装大堂设计：6米挑高星空大堂+单元智能门禁系统
• 万科铂金物业：3.58元/㎡享24小时英式管家服务

酒店式入户大堂实景

环氧地坪智能车库

三大明星户型解析

1. 【京起梦】200㎡四室两厅

双厨设计满足家宴需求，独立书房+三卫配置，适合三代同堂的改善家庭。主卧套房配备步入式衣帽间，南向10米观景阳台可将盘龙江景尽收眼底。

约200㎡户型餐客厅实景

2. 【隐时悠】158㎡四室三厅

创新LDK一体化设计，U型厨房连接6人位餐厅，客厅开间达4.8米。双套房设计保障隐私，特别预留多功能房可改造为琴房或茶室。

3. 【翠风华】158㎡三室两厅

罕见的三卫配置，动静分区明确。主卧采用270°转角飘窗，次卧均配备独立卫浴，是精英人士的理想居所。

作为万科在昆明的TOP系作品，京江隐翠以70年产权保障资产价值，更以精装现房形式降低购房风险。随着昆明"北拓"战略推进，盘龙区滨江板块价值正加速兑现。

🌟【云端绿意，春城新章】🌟

在云南的心脏，昆明的脉搏中，『信达万科·京江隐翠』如同一颗璀璨的明珠，镶嵌在北京路上，编号预许云字【2022】第（1274）号的证书下，承诺着70年的恒久价值与生活艺术的交织。

🌿【自然共生，生活即艺术】🌿

47126.67平方米的土地上，544600平方米的宏伟蓝图展开，4.99的容积率并未减少绿意的呼吸空间，相反，45%的绿化率仿佛是大自然亲自绘制的画布，每一步皆景，每一户拥有的不仅是江景，更是一幅幅活生生的艺术作品。

🏙️【京江之巅，私享云端秘境】🏙️

11座楼栋如守护者般耸立，1226户家庭将在2024年拥抱属于自己的绿意云端。想象一下，在您158或200平米的精致空间内，临江阳台成为您的私属观景点，从『翠风华』的雅致到『京起梦』的宏阔，再到『隐时悠』的宁静，每一种户型都是对生活哲学的诠释。

🖼️【云端绿野艺术展，邀您共赏】🖼️

我们不仅仅建造房屋，我们创造梦想成真的舞台。计划中的「云端绿野艺术展」，将艺术与生态巧妙结合，展现万科对于未来智能家居的深刻洞察与实践，让每一位访客提前步入未来的绿色智慧家园。

🏡【细节决定艺术的高度】🏡

从精致的装修（4000元/平的标准），到万科物业的专业服务，每一份细心都是对您生活品质的呵护。2024年6月30日至9月30日，不是简单的交房日期，而是梦想实现的时刻。

👉点击了解更多，探索每一个生活空间的实景美图，从【翠风华】的舒适客厅到【京起梦】的宽敞餐客厅，直至【隐时悠】静谧的书房，以及那让人向往的京江公园美景，每个画面都在讲述着【京江隐翠】的故事，等待您来续写。

一、这个盘到底适合谁？

先上结论：适合这三类人——

• 南市区工作的中产家庭：广福路沿线上班的，不想住老破小想换房的
• 重视学区的家长：项目自带幼儿园，周边有多所优质中小学
• 追求品质的改善客群：天铂系是红星最高端产品线，比同地段楼盘品质高半档

二、地段实探：是真方便还是画大饼？

实测发现：

• 交通：广福路+昌宏路双主干道，自驾方便。但早晚高峰还是会堵
• 商业：对面就是海伦城市广场，3公里内有万达广场，吃喝不愁
• 医疗：最近的医院是官渡区人民医院，开车10分钟

三、户型解析：89㎡竟能做三房？

亮点户型：

• 89㎡小三房：适合首置刚需，客厅开间3.6米，主卧带飘窗
• 108㎡三房：双卫设计，U型厨房，适合二胎家庭
• 117㎡三房：主卧套房设计，客厅连通6米大阳台

四、实景对比：开发商宣传有没有水分？

现场看到：

• 绿化：40%绿化率不虚，乔木灌木搭配有层次
• 儿童区：游乐设施齐全，地面是软胶垫
• 楼间距：部分楼栋稍密，建议选靠中庭的单元

五、值不值得买？

适合就值：

• 自住：南市区上班族可以重点考虑，比周边二手房新
• 投资：周边竞品多，升值空间要看后续商业配套落地
• 注意：目前是现房，建议实地看采光和噪音

最后提醒：买房是大事，一定要亲自看房对比！

一、主城芯的意外发现

上周踩盘经过希望路时，突然发现双塔旁藏了个现房项目——龙湖锦粼天序。作为从业10年的老地产人，我立刻嗅到了不寻常：昆明二环边居然还有精装现房在售？这得亲自验验成色。

二、地段含金量实测

项目位于西山区希望路与小官路交汇处，步行到万达双塔约800米。我专门测了通勤时间：
• 早高峰开车到翠湖：15分钟
• 步行至地铁站（未来3号线）：预估8分钟
• 周边3公里覆盖同仁医院、大悦城等配套

三、143㎡样板间独家细节

重点看了主力户型B户型，几个打动我的设计：
1. 7.2米景观阳台：连通客厅和次卧，实测摆下茶桌+绿植后还很宽松
2. 厨房三重收纳：调味拉篮+碗碟柜+吊柜，连米箱位置都预留好了
3. 主卧套间：独立衣帽间+双台盆卫生间，女主人绝对满意

四、给不同买家的建议

改善家庭重点关注：
• 179㎡户型有独立家政间，适合请保姆的家庭
• 全屋新风+地暖配置，冬天不用担心老人孩子受凉
• 新希望物业提供「快递送上门」服务

年轻夫妻可以看：
• 137㎡户型总价门槛更低
• 社区有星空会所和健身房
• 2023年底交付即住，省去租房过渡成本

五、同行不说的大实话

1. 项目东侧老小区视野一般，建议选西向楼栋
2. 32%绿化率在市区算中上水平，但不如郊区大盘
3. 2.95元/㎡的物业费包含公共区域能耗，性价比不错

如果你正在昆明主城找精装现房，这个项目值得花半天时间实地考察。关于户型的更多细节，可以保存下面这张对比表：

房产网资讯   昆明万科翡翠滨江位于滇池国际会展经济圈，环湖东路与福保路交汇处向东（会展中心旁），毗邻盘龙江与大清河，西山万达、爱情海购物公园、南亚风情园在旁环绕，地铁2号线直达。

【新推房源】三期江望组团

【户型面积】建筑面积约90-106平米三房户型

【房源价格】均价17000元/平米

【交付标准】精装

【交房时间】预计2021年03月30日    

售楼电话（免费）：19808885173

客服：

万科翡翠滨江三房户型  建面90平米

万科翡翠滨江三房户型  建面105平米

万科翡翠滨江楼栋鸟瞰效果图

一、谁在盯着白沙润园？

这三类人已经悄悄下单：

• 二胎家庭：128㎡做四房，老人小孩房间能分开
• 企业中层：143㎡主次卧都带卫生间，招待亲友不尴尬
• 退休教师：1.2容积率的社区，比周边小区少30%住户

二、户型藏着哪些小心机？

143㎡的爆款设计：

• 双套房设计：主卧带衣帽间，次卧也有独立卫浴
• 7.2米横厅：沙发不靠墙，孩子玩耍空间多2倍
• U型厨房：转身就能拿调料，做饭少走3千步

三、住这里究竟什么体验？

业主老张的日常：

早上7点：在46%绿化的小区晨跑，鸟叫比汽车喇叭多
下午4点：万科物业帮忙收快递，包装破损当场解决
晚上8点：带孩子去白沙湖散步，比开车去公园省半小时

四、比周边贵在哪值在哪？

用数据说话：

小贴士：项目2020年已交付，现在买能实地考察园林和装修细节，比看样板间更真实。

一、老司机第一眼印象：这才是正经改善盘该有的样子

上周踩盘太平新城，站在金地锦康湖山大境的沙盘前，职业病瞬间发作——1.3的容积率配22栋纯板楼，楼间距目测超过40米，这种低密配置在主城区至少要卖2万+。

核心位置实测：

• 📍开车实测：从昆明火车站出发走杭瑞高速，35分钟到达售楼部（不堵车情况下）
• 🛒商业配套：奥特莱斯步行15分钟，新城医院车程8分钟
• 🏫教育资源：项目自带幼儿园，周边有太平学校（小学到高中一贯制）

二、户型王炸组合！总有一款适合你

① 爆款117㎡四房（D户型）

这个户型我给90分！南向四面宽设计，主卧居然能做独立衣帽间。重点看这张实拍图👇，餐客厅开间足足有6米！

② 年轻人首选的84㎡三房（A户型）

小户型做出三房两卫，书房还能改婴儿房。特别适合预算有限但不想牺牲功能的小夫妻，首付30万左右就能上车。

③ 终极改善的129㎡合院（H户型）

上下两层带私家花园，看看这实体样板间的庭院实拍👇，种花烧烤都不耽误！

三、内行人看的硬核数据

四、给不同买家的真心话

年轻刚需：建议选84㎡小三房，月供压力小，等以后置换时也好转手。

二胎家庭：直接上117㎡四房，两个儿童房+老人房都安排得明明白白。

养老改善：合院产品可以重点考虑，太平新城的空气质量比主城好太多。

最后说个内部消息：因为临近现房交付，最近开发商在清栋，部分房源有额外折扣。想看具体楼栋位置的，建议工作日去实地考察，周末人多销售接待不过来。